Quando alguém opta por financiar um imóvel, o banco retém a propriedade do bem até a quitação do saldo devedor. Essa prática, conhecida como alienação fiduciária, permite que o tomador do empréstimo tenha a posse do imóvel e o utilize normalmente enquanto paga as prestações
No entanto, os valores envolvidos nos financiamentos imobiliários são consideráveis, e os prazos de pagamento costumam ser bastante longos, podendo chegar a até 35 anos. Esse é um período significativo, suficiente para que a vida do tomador de crédito passe por mudanças e ele tome a decisão de vender o imóvel mesmo ainda estando financiado. A pergunta que surge é: é possível vender meu imóvel ainda financiado? Vamos compreender ao longo deste artigo.
O que é interveniente quitante?
Quando uma pessoa decide vender um imóvel que ainda está financiado, o comprador pode optar pela intervenção quitante. Nesse cenário, o banco do comprador se envolve diretamente com o banco do vendedor para quitar a dívida existente sobre o imóvel.
O termo “interveniente” refere-se ao banco do comprador que intervém na transação para quitar o saldo devedor do financiamento em nome do vendedor. A palavra “quitante” indica a quitação da dívida.
Quando se aplica o interveniente quitante?
Quando um imóvel financiado é vendido para alguém que também utilizará um financiamento na compra. Nesse processo, o comprador assume o financiamento existente, tornando-se responsável pelo pagamento das prestações restantes. Isso possibilita a venda do imóvel antes da quitação do financiamento original. Vale ressaltar que essa operação está sujeita à aprovação do banco financiador e envolve a análise de crédito do novo comprador.
Passo a Passo de como solicitar o interveniente quitante
O processo de interveniente quitante, embora simples, demanda esforço conjunto de todas as partes envolvidas:
Passo 1: Comunicação Efetiva entre Vendedor e Banco
O vendedor inicia o procedimento informando a venda e a necessidade de interveniente quitante ao banco que detém a alienação do imóvel. A comunicação clara é essencial para que a instituição financeira do comprador possa obter acesso ao contrato, extrato e saldo devedor atualizado. Vale ressaltar que o comprador pode realizar a operação de interveniente quitante no mesmo Banco no qual o imóvel está financiado. Nesse caso o processo tende a ser bem mais rápido.
Passo 2: Preenchimento da Ficha Cadastral e Análises
Após a comunicação inicial, preenche-se uma ficha cadastral no banco do comprador com os dados do imóvel e das partes envolvidas. Este passo marca o início de um novo processo de financiamento, no qual a empresa interventora realiza análises da capacidade de pagamento do comprador, idoneidade do vendedor, e a condição documental e estrutural do imóvel.
Passo 3: Pagamento do Saldo Devedor e Encerramento do Contrato
Com as aprovações das análises, o banco do comprador solicita ao banco do vendedor o boleto para o pagamento do saldo devedor corrigido. Após o pagamento, seja por transferência bancária ou cheque administrativo, o contrato com o banco do comprador é encerrado. Em seguida, emite-se um termo de quitação, o qual deve ser levado ao cartório de registro de imóveis para as devidas averbações, liberando o imóvel para nova alienação.
Conclusão: Tempo e Comparação com Processo Convencional
Embora o processo de interveniente quitante seja mais ágil ao ser realizado no mesmo banco do financiamento, ele ainda leva, em média, pelo menos 20 dias a mais do que um processo de financiamento convencional, que normalmente leva em torno de 45 dias para ser concluído quando tudo ocorre conforme o esperado.
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Possíveis motivos que podem impedir ou atrasar o processo
Diversos motivos podem surgir e potencialmente impedir que a transação de interveniente quitante seja concluída com sucesso. Alguns desses desafios podem incluir:
- Falhas na Comunicação entre Bancos:
- A falta de comunicação eficiente entre o banco do vendedor e o banco do comprador pode atrasar ou impedir o acesso às informações necessárias para o processo.
- Problemas na Capacidade de Pagamento do Comprador:
- Se a análise da capacidade de pagamento do comprador revelar dificuldades financeiras, o banco do comprador pode recusar o processo.
- Questões Documentais ou Estruturais do Imóvel:
- Problemas relacionados à documentação do imóvel ou a questões estruturais podem ser impeditivos. O banco do comprador realizará análises rigorosas nesses aspectos.
- Omissão ou Dificultação de Informações:
- Qualquer tentativa de omissão ou dificultação de informações por parte do vendedor pode resultar em atrasos ou mesmo na recusa do processo.
- Condições Adversas de Mercado:
- Mudanças nas condições econômicas ou no mercado imobiliário podem influenciar a aprovação do financiamento.
- Recusa do Banco do Vendedor em Emitir Boletos:
- Caso o banco do vendedor se recuse a fornecer os boletos para pagamento do saldo devedor, o processo pode ser comprometido.
Conclusão
É importante que todas as partes envolvidas estejam comprometidas em fornecer informações precisas, cooperar e seguir os procedimentos estabelecidos para evitar ou superar esses desafios durante o processo de interveniente quitante. A transparência e a colaboração são fundamentais para o sucesso dessa transação. Por isso, tanto o vendedor quanto o comprador devem acompanhar de perto os procedimentos junto aos respectivos bancos para que possam cobrar rapidez no processo.
