As facilidades de pagamento oferecidas pelas construtoras durante lançamentos imobiliários tornam a aquisição de um imóvel na planta uma opção atrativa. No entanto, essa transação não está isenta de riscos e preocupações, especialmente durante a fase de construção. Uma das principais incertezas nesse processo esta relacionada à entrega do imóvel.

Imagine a seguinte : no curso da obra, a construtora declara falência devido a dívidas excessivas, deixando os clientes sem dinheiro e sem a propriedade que adquiriram. Como lidar com essa situação inesperada?

Entenda a situação

Na eventualidade de uma construtora declarar falência antes de concluir uma obra, os compradores desse edifício podem se encontrar em uma situação complicada. O investimento feito no imóvel pode estar em risco, e os futuros moradores podem enfrentar dificuldades para recuperar seu dinheiro ou garantir a conclusão da obra.

No entanto, é importante destacar que os compradores não estão completamente desamparados. A Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64) e o Código de Defesa do Consumidor oferecem proteção legal aos compradores, permitindo que eles busquem indenizações e tomem medidas para garantir a conclusão do empreendimento.

Oque diz a legislação

(Lei nº 10.931)

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

De acordo com o artigo 31F da Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, quando um incorporador, responsável por realizar a incorporação imobiliária, tem sua falência ou insolvência civil decretada, os patrimônios de afetação constituídos não são afetados pelos efeitos dessa situação. O patrimônio de afetação compreende o terreno, as acessões, os demais bens, os direitos creditórios, as obrigações e os encargos relacionados à incorporação.

Em termos mais simples, isso significa que, mesmo que o incorporador enfrente problemas financeiros, os bens e direitos específicos relacionados à incorporação imobiliária, como o terreno e os recursos destinados à construção, são protegidos e não são incluídos na massa concursal (conjunto de bens do devedor sujeitos à execução judicial para pagamento de credores). Essa disposição legal visa proteger os interesses dos compradores.

Essa disposição legal visa proteger os interesses dos compradores ao estabelecer que o patrimônio de afetação é separado do patrimônio geral do incorporador. Dessa forma, em caso de falência, os ativos destinados à incorporação imobiliária são preservados para a conclusão do empreendimento, proporcionando uma camada adicional de segurança aos compradores.

Veja Também: Patrimônio de afetação: Como ele resguarda o seu investimento

O que fazer em caso de falência da construtora?

Mesmo tomando todos os cuidados ocorra a falência da Construtora existem alternativas a serem tomadas:

1. Assumir a obra

Uma das opções disponíveis aos compradores é assumir a obra e dar continuidade à construção do empreendimento. Isso pode ser feito por meio da destituição do incorporador e da formação de uma comissão de representantes dos compradores, conforme previsto na Lei de Incorporações.

1.1 Buscar indenização

Os compradores também podem optar por buscar indenizações pelos danos causados pela falência da construtora. Isso pode incluir o ressarcimento pelos valores pagos e a compensação pelos danos sofridos devido ao descumprimento do contrato. No entanto, é importante ter em mente que, mesmo com a condenação da construtora pelo Poder Judiciário, não há garantia de que os compradores receberão a indenização devida.

2. Formação da comissão de representantes

2.1. Função da comissão

A comissão de representantes dos compradores tem como função acompanhar a execução do contrato de incorporação e construção, fiscalizar a arrecadação das contribuições e a aplicação dos recursos na construção do empreendimento, e adotar as medidas necessárias para a conclusão da obra e outorga das escrituras dos imóveis.

2.2. Destituição do incorporador

A destituição do incorporador e a assunção da obra pelos compradores podem ser feitas com base no inciso VI do artigo 43 e nos parágrafos 2º e 1º do artigo 31-F da Lei de Incorporações. Caso o incorporador não atenda à notificação judicial para dar seguimento às obras, os compradores podem optar pela sua destituição e decidir em assembleia geral sobre o prosseguimento da obra por conta própria.

3.Fatores a considerar ao assumir a obra

3.1. Estágio atual da obra

Ao decidir assumir a obra, os compradores devem levar em consideração o estágio atual da construção e o custo estimado para a conclusão do empreendimento.

3.2. Propriedade do terreno

Outro fator importante a ser considerado é a propriedade do terreno onde o empreendimento está sendo construído. Os compradores devem analisar a situação do terreno e garantir que não haja impedimentos legais para a continuação da obra.

3.3. Consulta a especialistas

É recomendável que os compradores consultem especialistas da área imobiliária para avaliar a viabilidade da retomada das obras e obter orientações sobre os passos a serem seguidos.

4. Busca por indenizações

4.1. Ação judicial

Caso os compradores decidam não prosseguir com a obra, eles podem buscar indenizações pelos danos causados pelo descumprimento do contrato. Isso pode ser feito por meio de uma ação judicial, com base no sistema de proteção ao consumidor.

4.2. Ressarcimento e compensação

Os compradores podem pleitear o ressarcimento pelos valores pagos e a compensação pelos danos sofridos devido à falência da construtora. No entanto, como mencionado anteriormente, é importante ter em mente que não há garantias de que os compradores receberão as indenizações devidas.

Como prevenir problemas com a construtora

Antes de adquirir um imóvel na planta é essencial analisar cuidadosamente o contrato de compra e venda e garantir que ele contemple cláusulas que protejam os compradores, uma vez que, patrimônio de afetação é algo facultativo, ou seja, a incorporadora pode optar por esta reserva ou não.

Outro fator fundamental é pesquisar sobre a construtora e sua situação financeira. Busque informações sobre o histórico da empresa, obras concluídas e possíveis problemas enfrentados no passado.

Durante a construção do empreendimento, é importante que os compradores acompanhem o andamento das obras e fiscalizem a aplicação dos recursos. Isso pode ajudar a identificar possíveis problemas e buscar soluções antes que a situação se agrave.

Conclusão

Em resumo, quando uma construtora declara falência antes de entregar o imóvel, os compradores têm opções legais para proteger seus investimentos e minimizar os prejuízos. Seja assumindo a obra e continuando a construção do empreendimento ou buscando indenizações pelos danos causados, é crucial contar com o apoio de especialistas na área imobiliária e jurídica para tomar a melhor decisão e garantir a proteção dos direitos dos compradores.